Jurídico 


Administración Pública y sale & lease back

 

La semana pasada se celebró el Barcelona Meeting Point, salón inmobiliario profesional e internacional. En él, el Director General del Patrimonio del Estado, Carlos San Basilio Pardo, anunció que el Gobierno gestionará su patrimonio inmobiliario para obtener liquidez. ¿Cómo se articulará dicha gestión?

El sale & lease back puede ayudar a la AGE a obtener liquidez

Las fórmulas que pueden emplearse para conseguir dicho objetivo son numerosas, si bien en todas ellas concurren dos extremos: la Administración Pública (AP) de que se trate actuará como sujeto privado y, unido a lo anterior, el objeto de ha de ser un bien patrimonial (en origen o por haberse llevado a cabo una desafectación).

Son especialmente interesantes las operaciones de sale & lease back (SLB), una fórmula anglosajona ya empleada con éxito, sobre todo, por entidades financieras. Consisten en que la AP vende un inmueble a un sujeto privado y sigue ocupándolo como inquilino, comprometiéndose al pago de una renta durante un período de años bastante largo. Normalmente esta renta será neta, libre de impuestos, seguros y otros gastos: es la denominada cláusula de triple net.

Aunque esta operación dota de liquidez a la AP y resulta atractiva al sujeto privado como inversión, tiene dos peligros fundamentales desde la óptica pública:

Por un lado, el cómputo de la operación como deuda pública a efectos de Contabilidad Nacional. El criterio para ello es, según el Manual del SEC-95, la calificación de la operación como arrendamiento financiero. Ello se produce cuando los riesgos de la operación no se transfieren al inversor privado, sino que permanecen en el sector público aunque éste ya no ostente la titularidad del inmueble. Para evitarlo, dicha transferencia debe producirse y el arrendamiento posterior a la venta debe calificarse como operativo. Unido a ello es fundamental que el sujeto privado sea efectivamente independiente de la AP (poniéndose en duda, pues, los SLB concertados con entes de naturaleza privada pertenecientes al sector público).

Por otro lado, la posible nulidad del negocio jurídico por constituir una ayuda estatal de acuerdo a las normas comunitarias. Para evitarlo, la operación debe concertarse a precio de mercado (no inferior), previa tasación o eligiendo al mejor postor.

Analizada la operación, ¿permitirá la situación del mercado inmobiliario ponerla en práctica y conseguir la esperada liquidez?

 

Vía | El País, Cinco Días, Sale & lease back: vender para permanecer, El sale & lease back de edificios públicos: algunas claves jurídicas, Sale & Lease Back de edificios de la administración pública

En QAH | Sale and lease back¿Qué son los bienes demaniales?

Imagen | Liquidez

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